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當下在泰國購買房產的外國人數量比在亞洲其他任何地方都要多。泰國成為全球房地產投資商首選的原因有以下幾點:

泰國位於東南亞的心臟地帶,數百年來一直是這片區域的商業中心。由於其極具戰略意義的地理位置,它是19世紀殖民大國之間的緩衝區,也是該地區唯一未被殖民的地方。

泰國(及其房地產市場)直到今天仍然可以從其戰略位置上獲得豐厚的回報。然而,與以往相比,方式有所不同。

泰國的首都曼谷距離四個快速發展的前沿市場(越南、柬埔寨、老撾和緬甸)僅一小時車程。而這些國家正是世界上發展最快的國家之一,使泰國擁有足以支撐近2億消費者的廉價勞動力。甚至沒有包含泰國自身正在崛起的中產階級及6,700萬人口。

當然,泰國的經濟增長不僅取決於鄰國。在與世界上其他新興市場相比下其自身的經濟也相當穩健。

您幾乎可以在世界上任何一家超市找到泰國出口商品。泰國的商店中儲備有日本和美國的產品,而在亞洲前沿市場的商店中,泰國出口的商品充滿了貨架。

紅牛等品牌(鮮為人知地起源於泰國)也是如此銷往全球。

如果打開計算機並閱讀硬盤驅動器上的標籤,則一定會發現其上貼有“泰國製造”的標籤。這是因為泰國是世界上最大的硬盤和內存製造商之一。

曼谷不僅是世界上旅遊人數最多的城市(在萬事達卡的最新調查中擊敗了巴黎和倫敦),同時也是世界上最大的電子產品和汽車出口商所在城市之一。

除了製造業和出口外,泰國是新興市場並擁有龐大的服務業。近年來,泰國創業區也迅速發展並取得了巨大成功。
這些因素造就了經濟的穩定增長,而這種增長持續了大約三十年,使泰國成為亞洲最具活力的國家之一。

當然,這種整體性的經濟成功也擴展到了泰國房地產市場。幾十年前幾乎不存在的中產階級現在正變得越來越重要。

他們有能力購買曼谷、清邁、芭堤雅乃至華欣無數的新公寓和住房項目。


泰國首都曼谷是全世界訪問量最大的城市,每年有2000萬遊客到訪。

泰國的房地產市場也是外國投資者眼中亞洲最受歡迎的房地產市場之一。實際上,它應該是最受歡迎的。

無論是作為外籍移民人士還是居住在此的數千名外國養老人士,來自世界各地的買家和房東都已成為泰國房地產行業的一部分。

像其他地方一樣,泰國也有很多問題。軍事政府於2014年奪取政權,並在2019年大選後仍然掌權。至少可以說,言論自由和新聞出版自由並不是最出色的,泰國的教育體係也落後於其他同水平國家。

但是泰國同時也有很多亮點。該國對外國投資相當友好,幾乎任何人甚至遊客,都可以在不到20分鐘的時間內開設泰國銀行帳戶。與其他發展中亞洲國家相比,泰國的房地產購買避免了官僚主義。

舉一個例子:在最新的《營商便利度》評分中,泰國在190個國家/地區中排名第29位,與其競爭對手新加坡和馬來西亞相比也毫不遜色。

此外,該國享有在艱難時期經濟反彈的良好聲譽表現。在經濟學中實際上有個名字為泰國而設……“ Teflon Thailand”。

在過去的一百年裡,泰國發生了18次政變,同時也經歷了許多經濟衰退時期。然而,這裡的經濟情況仍然比五個鄰國中的任何一個國家都要好,除了馬來西亞。

在現任政府的領導下,泰國正在發生重大變化。如果以歷史為指導,那麼泰國的房地產行業將在未來遙遙領先。

外國買家可以購買泰國房產嗎?

泰國的商業環境沒有東南亞其他國家開放。外國人最多只能擁有公司49%的股份……除非您是美國公民。

根據《泰國-美國友好條約》,美國人可以擁有公司100%的股份,這使它成為少數幾個實際上作為美國公民擁有外國公司有幫助的情況之一。

但是,根據《友好條約》成立公司的程序是官僚主義的,需要得到多個政府機構的批准。

在房地產所有權方面,外國人只能(至少輕鬆地)擁有一棟不超過所有單位49%的建築物中位於地面樓層以上的共管公寓。

從可行性上講,如果您投資至少3,000萬泰銖(截至2018年中,約為95萬美元),泰國法律允許您作為外國人擁有土地資產。但這需要特殊的批准,而且在現實中幾乎沒有很多已知的案例可以授予許可。

有人會告訴您,您可以通過代名人在泰國購買土地。但是,與柬埔寨不同,這是非法的,泰國憲法特別禁止這樣做。政府最近更加嚴厲地打擊了泰國的代名行為。

計劃出售和購買泰國公寓

在開發期間或之前,開發商出售了許多公寓單元。買家通過預售可以享受到很大的折扣,開發商可以更輕鬆地獲得貸款,並可以說他們的項目“賣出去了”。

從銷售期間開始,公寓建築通常需要三到五年才能完成建設。因此,需要按計劃購買泰國公寓的買家市場,並在建築物即將竣工時賺取利潤出售它們。

施工結束後,您可以購買並轉讓購買公寓的權利。無需等到施工完成就可以轉讓您的財產。或至少簽署銷售協議。

要保留一個公寓單位並簽訂合同,您通常只需要在幾年的時間內支付10%的首付,然後再逐步支付剩餘的房款,分期付款按月支付。

在幾年的時間裡,房產即可以顯著升值。曾經有一些人以計劃外的價格購買泰國公寓,並在完工前幾年以高於100%的溢價出售合同。

但是它也有固有的風險。最壞的情況是您必須放棄合同,損失首付和分期付款。

從理論上講,如果泰國房地產價格大幅下跌,或者您沒有足夠的流動現金來完成轉讓,那麼理論上可能會發生這種情況。雖然第二種情況可能是自己的錯,但第一種情況是在亞洲金融危機期間大規模發生的。

泰國的物業稅有多少?

泰國的公寓無需繳納年度物業稅。話雖如此,任何公寓都將收取建築物的日常維護費、電費、人員費和清潔費。

這不是稅。但這仍然是您在泰國擁有房地產時每年必須支付的錢。

管理費的確切費用取決於建築物的大小、密度和收費標準。如果您要購買中檔的泰國公寓,則預計每年需要支付每平方米500泰銖的費用。

轉讓財產時,根據其政府評估價值(應低於您支付的價格)收取2%的費用。通常,該費用的一半由買方支付,一半由賣方支付。

在泰國轉讓任何房地產時,也必須支付0.5%的印花稅。印花稅通常由賣方支付。
但是,如果在購置房產後的5年內出售房產,則應繳納3.3%的“特定營業稅”。如果需要繳納特定的營業稅,則無需支付印花稅,而您需要支付較高的3.3%的費用。
如果您選擇在泰國出租物業,則租金所得稅非常低,因為有很多扣除項。您的應納稅額的確切金額取決於所允許的扣除額。

租金稅通常不超過5%,有時甚至更低。如果您問大多數當地房東,他們可能會說他們不計算稅款或不交稅,也沒人會打擾他們。

在泰國置業安全嗎?

泰國擁有相當完備的財產所有權法律(至少與該地區其他大多數地方相比)和安全的產權系統。因此,您的置業在政府監督下應該沒有任何問題。

如果要解決一些基本問題,一般由公寓開發公司 、 房地產經紀人或賣方負責。

泰國大約有二十多家大型房地產開發商,這些開發商享有良好的聲譽,並且有許多已完成的項目。這類開發人員一般不會遇到重大問題,至少不是他們最終無法解決的問題。

但是,如果您與較小的公司打交道,那麼您將處於更加危險的境地。任何開發人員都應至少有一個完整的項目或兩個按滿意客戶的良好標準構建的項目。

我強烈建議您在房產完工並準備好轉讓後,聘請第三方檢查員。很少有公寓單元能夠完美地轉讓,而且沒有任何問題。

泰國檢查員知道該尋找什麼,並且可以增加公寓價值,其價值遠遠超過您為他們的服務所支付的價格。如果檢查員發現缺陷,公寓開發人員將免費修復它們。

幾乎所有公寓開發商都提供至少一年或兩年的保修期。但是,如果您能在錢還沒到位或進行轉讓之前發現問題,他們就會迅速解決這些問題。
投資泰國房產的最佳地點

泰國是一個相當大的國家,擁有將近7000萬人口。因此,您可以在數百個城市 、 城鎮和度假區購買房產。

請記住,外國人只能擁有公寓單位,而較小的城鎮和村莊將留給非投資者。但是,您仍擁有很多選擇。

曼谷擁有一千六百萬人口,是泰國的首都,也是印度半島最大的城市。如果發生任何在商業、經濟或政治上具有重要意義的事件,都會選擇曼谷作為發布地。

泰國第二大城市清邁,也是購買房地產的好地方。儘管許多外國人正在芭堤雅和普吉島等度假勝地搶購公寓,但我認為投資者應完全避開旅遊區,原因將在下文中進一步探討。

從隆比尼公園(Lumpini Park)上方看,曼谷及其素坤逸/暹羅/拉差貼威地區的天際線不斷擴大。

曼谷

幾個世紀以來,曼谷一直是外商們進入東南亞的主要切入點。自16世紀以來,這座亞洲最重要的城市之一已經發生了明顯的變化。

曼谷是如此之大,以至於它的幾個街區都有自己的“子市場”,每個子市場都有自己的規範、入住率、價格和前景。

區域集中性和住戶訪問權比什麼都重要。因此,在曼谷郊區邦納(Bangna)購買房產與在隆比尼(Lumpini)市中心地區購買房產完全不同。

在一篇文章中涵蓋曼谷的每個街區都是不切實際的。因此,將僅提及幾個少數區域。無論如何,曼谷的地產市場仍然遵從購買房產的一般規則。

位於BTS輕軌站附近的房地產,其價格將是同類房地產的兩倍或三倍。位於地鐵站附近的公寓也要價較高,儘管與BTS站相比並不算多。

距離中央大眾運輸站100米遠的公寓單位,每平方米的售價不可能低於200,000泰銖。

當公寓大樓位於距大眾運輸站500米或以上的位置時,價格溢價會減少多達一半。一公里以外其價格溢價現象會完全消失。

隆比尼

作為曼谷最獨特的地區,隆比尼公園及其周圍的街道(Wireless路、Langsuan巷等)也是該市最昂貴的社區。

例如,眾所周知,Wireless路上的新房地產開發價格高達每平方米500,000泰銖。

這些高價值的原因是隆比尼雖居於曼谷中心,但也相當安靜和多葉。街道修剪整齊,而曼谷最大的綠地——隆比尼公園則給人一種平靜的感覺,這很難在中央商務區的其他地方找到。

Wireless路上的使館也使該社區變得更加安全而寬敞。美國、越南和英國大使館都在附近。

但是隆比尼儘管相對寧靜,卻位於黃金地帶(即是隆和沙吞商業區、Siam商業中心以及素坤逸的眾多餐飲場所)之間。毋庸置疑,您在隆比尼找到BTS站將是件輕而易舉的事。

像素大廈是泰國最高的建築,位於Silom和Sathorn之間的Narathiwat-Rajanagarindra路上的Bangrak區。

是隆/沙吞


曼谷大部分的金融機構和跨國公司都在是隆和沙吞地區,因此該地區深受當地富人和在曼谷工作的外籍人士歡迎。

由於它是曼谷的主要中央商務區(CBD),價格很高。那些住在是隆和沙吞的人可以輕鬆前往市中心的其他地方,各種國際餐廳和其他便利設施總是在步行距離之內。

位於那拉提瓦路以北的是隆其房地產是曼谷地區價格最昂貴的房產之一。不過,如果您在那拉提瓦交叉路口的西部或南部,價格會便宜一些。

素坤逸路


素坤逸路(Sukhumvit)是世界上最長的道路之一。它不僅從曼谷的核心延伸到其外圍地區,而且其終點一直延伸到泰柬邊境。

素坤逸路是因其位於曼谷市中心的部分而聞名。特別是從Nana到Ekkamai巷及其BTS站的部分。

素坤逸路無疑是曼谷最受歡迎的地區:無數的餐館提供著從阿根廷到日本料理在內的所有國際美食,有助於Thonglor、Asok和Ekkamai“高等”聲譽的深入人心。

這些泰國街區沿素坤逸東南方向向On Nut延伸,變得更加本地化。您可以以低於其“市中心”部分一半的價格購買素坤逸路外的公寓。

綜上所述,曼谷郊區的一居室單元供過於求。因此,您最好在市中心購買大型公寓。


勝利紀念碑是曼谷的交通樞紐和最中心。

拉差貼威


拉差貼威可以說是曼谷最中心的地區。其附近有三個不同的BTS站,以及靠近Sri Ayudhya和Phyathai Roads拐角處的機場鐵路線。

此外,拉差貼威區就位於曼谷暹羅商業中心的北部。它也位於泰國杜斯特政治中心正西方。
儘管存在這些因素,這裡的價格還是比其他核心地區的價格低。拉差貼威的入住率也是該市最高的。

拉差貼威的本地感更加明顯,在這裡您找不到與素坤逸或是隆一樣多的外籍移民。同時該地區靠近聯合國等政府機構,距曼谷市中心其他地方僅一箭之遙。

勝利紀念碑,尤其是附近的Rangnam巷,是拉差貼威最理想的居住區。曼谷最大的免稅購物中心和數十家餐館和商店就在那條街上。

河畔區域

一些外國人,尤其是養老人士和購買第二套房產的房主,通常會選擇曼谷的河畔區域。您可以從湄南河邊的豪華公寓向外欣賞風景。

通常,湄南河的西側價格較低。這是因為從東面前往曼谷的中央商務區(CBD)更方便。

住在河西側的居民還必須駛過擁擠的橋樑或乘船才能到達曼谷市中心。
曼谷河畔區域有購物中心,酒店品牌的住宅以及目前正在其上建造的公寓一些即將成為該市最高的建築物。但是即使沒有河流其沿河沿岸的入住率也已經很低。

同時,公共和私營部門都在以無數的各種類型發展振興該地區。時間將證明他們是否能夠使這條河復活。

清邁
清邁是泰國的第二大城市,但人口卻比曼谷少得多,只有大約200萬人。

因此,您可以在曼谷找到各種各樣的公寓項目(請記住:外國人只能在泰國擁有公寓)。清邁的大多數當地買家居住在房屋或其他低層建築中。

儘管如此,清邁還是亞洲最受歡迎的小城市之一,特別適合養老人士、企業家和外籍來此工作的人士。即使您不太可能遇到在跨國公司工作的高薪租戶。

對於Airbnb和其他短期租賃而言,清邁及其房地產市場的確可以說比曼谷更好。如果您願意付出更多的努力,並且不介意來自住宿行業其本質上麻煩,那麼這可能會帶來豐碩的成果。

芭堤雅&普吉

我們的指南通常不包含我們不建議投資的目的地。但是鑒於在芭堤雅和普吉島進行投資的受歡迎程度,我們將對他們作為受外國人歡迎的房地產市場發表意見。即使我們對這兩個度假城市的看法不是正面的。

人們經常以遊客的身份來到泰國,參觀芭堤雅和普吉島(以及其他地方),並決定在這兩個城市之一購買公寓。

如果您想住在這裡,在泰國最受歡迎的海灘地區購買房地產絕對沒有錯。不過請不要誤會:在普吉島和芭堤雅購入房地產根本不是投資泰國的最佳方式。
在普吉島購入房地產可能不會讓您虧本,儘管這也是一種可能。只是旅遊區太過依賴於旅遊旺季。

東南亞擁有許多海灘。芭堤雅與奎布里(華欣以南50公里的寧靜海灘)的唯一區別是人們通常選擇在前者居住和在後者度假。

芭堤雅/普吉島的旅遊淡季經常受到入住率低的困擾。他們缺乏擁有像在曼谷的跨國公司和穩定的高薪派遣人員的“維持能力”。

同樣,如果您只想住在這裡,那麼在普吉島或芭堤雅購買公寓也沒有錯。但是一項投資的主要目的是在盡可能少的風險下獲得最大的收益。否則就是一個巨大的錯誤。

如果居住在曼谷的富裕階層泰國人購買了周末度假屋,則很可能位於華欣,而非普吉島或芭堤雅。

華欣

上面提到的有關芭堤雅和普吉島的一切,其中大多數都不適用於華欣。您想知道為什麼嗎?

華欣比其他泰國度假城市的建築少得多。由於附近的皇宮,它可能會保持這種狀態。最重要的是,它還可以更好地滿足當地人的需求。

從在泰國最好的大學獲得商業學位並且會說泰語的人選擇在此購入房屋:富有的當地人(比您想像的要多得多)喜歡在華欣有周末度假屋。

然而當地人不太可能在太遠的普吉島或太喧鬧的芭堤雅擁有房地產。

簡而言之,如果中國人和俄羅斯人停止在芭堤雅度假,那麼其房地產市場將會消亡。華欣擁有其他泰國海灘所在地所無法實現的可持續發展和國內增長性。

在泰國僱用房地產經紀人

當地人並不總是選擇通過在泰的房地產經紀人購入房地產。相反,他們經常通過開發商直接購買房地產,或者通過共同的朋友或在線論壇裡找到轉售單位。
在某種程度上,出售泰國房地產的房地產經紀人是“西方服務”。他們的存在是為了使外國買家的購買過程更容易,同時也會收取一定價格的佣金。

如果您是新手並且需要幫助,那就很好了。請記住,如果您是投資者,那麼在使用泰國房地產經紀人時,您會立即損失價值幾個百分點的利潤。

如果您需要清楚轉讓過程,請考慮使用律師而不是房地產經紀人。您可以向他們支付固定費用,而不是固定比例的佣金。
如果您直接從公寓開發商那裡購買商品,則無需去尋找一家信譽良好的房地產經紀人或律師(特別是如果該公司在泰國證券交易所上市)。

請記住:在不經常在主要交易以外使用房地產經紀人的國家,向您出售公寓單位是他們的工作。開發人員將為您處理轉售過程以及其他所有事務。

泰國房地產投資簽證和居留

只要在泰國的公寓裡投資至少一千萬泰銖,就可以獲得一年無限期續籤的投資簽證。

您也可以通過在泰國購買股票、債券、共同基金或上述任何資產的組合來獲得資格。

實際上,我本人已申請並獲得了泰國房地產投資的資格。曼谷是前往柬埔寨、越南和緬甸等不同邊境市場的基地。因此我選擇在泰國投資並獲得了長期簽證。
話雖如此,泰國的投資簽證在亞洲來說並不是最好的居住計劃。馬來西亞的MM2H簽證計劃更便宜、更簡單並能為您帶來更多好處。同時,您可以無限期居住在柬埔寨,每年僅需$ 300即可獲得簽證。

但是,我並不是僅出於投資原因參加該計劃。我在泰國購買房地產是因為我喜歡在那裡生活。泰國就像一個樞紐,方便了我的工作以及在前沿市場上花費的時間。

購買泰國房地產是否是一項好投資?

泰國的戰略位置使其距四個不同的高增長經濟體只有一個小時的飛行路程。具體來說,這些前沿市場是柬埔寨、老撾、越南和緬甸。

這樣的事實不僅使泰國成為東南亞地區的重要基地。通過泰國到達欠發達、快速增長的鄰國,也使泰國本身的經濟受益。

泰國的房地產可能沒有亞洲最佳的資本增值前景(我們認為這個頭銜屬於柬埔寨)。話雖如此,在過去十年左右的時間裡,事實已證明房地產市場具有非常強的彈性。
此外,泰銖一直是亞洲最強的貨幣之一。在過去十年中,它的波動幅度甚至小於諸如新加坡元或日元之類的既定貨幣。

泰國的房地產以及該國的貨幣和經濟也很容易陷入衰退。但對於那些仍希望獲得新興市場資產敞口以規避風險的投資者而言,這裡是理想之選。

在2008年的金融危機中,泰國的房地產價值始終如一。自2013年政變以來,曼谷市中心某些地區(例如Ratchathewi和Thong Lor)的價格甚至上漲了一倍。

泰國的未來將迎來有趣的時刻。然而在經濟擁有反彈性和自我改造的歷史背景下,可能迎來比現在更加不確定的時代也是事實。

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